분양관리신탁이란?

「건축물의 분양에 관한 법률」에 의거 상가, 오피스빌딩 등을 개발하는 경우 사전분양이 필요할 때에는 수분양자를 보호하고 사업수행을 지원하기 위하여 신탁회사에 부동산을 신탁하고, 분양대금을 보전·관리하게 하는 상품입니다.

• 사업부지 신탁등기 및 신탁사의 분양대금 관리에 따른 수분양자의 피해 방지
• 선시공 후분양에 따른 사업자의 초기부담 최소화

도입 배경

• 사업용 건축물의 분양절차 및 방법 등을 정하여 분양과정의 투명성과 거래 안전성 확보

  수분양자를 보호하고 국민경제의 건전한 발전에 이바지

• 사업부지 미확보, 건축허가 불비, 시행사의 도덕적해이(분양대금 유용 등)에 따른 피분양자의 피해방지

적용 대상

• 분양하는 바닥면적(건축법 제 37조의 규정에 의한 바닥면적)의 합계

  연면적 3,000㎡ (907.5평) 이상 건축물

• 업무시설 등 대통렬령이 정하는 용도 및 규모의 건축물

  오피스텔(20호이상), 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 업무시설, 주상복합의 상가부분, 임대 후 분양전환을 조건으로 임대분양 하는 건축물 등

• 건축물 분양에 관한 법률 예외 (근거법)

  주택법에 의한 주택 및 복리시설, 산업직접활성화 및 공장설립에 관한 법률에 의한 아파트형 공장, 관광진흥법에 의한 관광숙박시설, 노인복지법에 의한 노인복지시설

장점

• 선시공 후분양 할 수 있는 건설사가 많지 않고 신탁사나 금융기관들도 신탁계약이나 분양보증을 꺼려 상가 공급이 줄고있지만 그만큼 후분양 방식으로 건설되는 상가들은 희소성이나 안정성이 확보됨

• 원 칙

  사용승인(준공) 후 분양

• 사공연대보증
  (건설업자 2인 이상)

  골조공사 2/3이상 완료 후 분양

• 분양관리신탁 및 대리사무계약
  (부동산신탁회사)

  분양보증(금융기관), 보증보험회사보증
  (공사금액 1~3% 납부)

  착공신고 후 분양

신용평가기관에서 평가한 일정 수준 이상의 시공사의 지급 보증을 요구하거나 지급보증 금액보다 공사비가 적거나 분양이 불확실하기 때문에 금융기관 분양보증 사례적용.

건축할 대지의 소유권 확보 의무

※ 예외대상

• 대지의 소유권이 국가 또는 지방자치 단체에 있는 경우
• 분양사업가가 대한주택공사, 한국토지공사, 지방공사 일 경우
• 대지가 환지예정지 또는 지적 미정리 토지일 경우

건축할 대지의 제한물권 말소

※ 예외대상

• 분양사업가가 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지공사, 지방공사
• 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합 일 경우
• 분양보증기관이 저당권 등 담보물권을 설정한 경우 등

• 공개모집, 공개추첨이 원칙
• 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 이상 또는 연면적 1/5 이상인 구분소유권의 경우

  청약자격을 제한하여 우선적으로 공개모집 가능

• 분양계약 후 잔여 미분양분은 건분법 시행령에 의거 수의계약으로 분양 가능

  (단, 이 경우에도 사전에 건축허가권자에게 분양신고를 해야 함)

분양관리신탁 표준계약서