도시정비사업이란?

도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량 건축물을 효율적으로 개량,
도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 것 (도시 및 주거환경정비법 2003. 7. 1 제정)

신탁업자의 정비사업 참여필요성

정비사업의 주요 문제점

1) 사업비 조달

• - 공공관리제도 도입, 부동산 경기불황 등에 따라 사업비를 조달하던 정비사업전문관리업체, 시공사 자금조달 한계
• - 현금정산자 증가, 미분양리스크 증가에 따라 추가 사업비조달 중단사례 증가

2) 조합의 사업관리

• - 소유자로 구성된 조합은 개발사업과 관련하여 비전문적이고, 불투명한 사업관리로 인해 시행착오가 잦으며,
  이로 인한 조합원간 불신ㆍ비대위 구성이 빈번
• - 시공사를 비롯한 협력업체 선정/계약시 협상력 부재로 인한 사업비 증액

3) 대형시공사의 독점

• - 정비사업의 경우 대부분의 사업비를 시공사가 조달하고 있기 때문에 대형시공사 위주로 사업이 추진
• - 대형시공사가 기피하는 소규모 사업장의 경우 사업 진행의 어려움

신탁개발의 유용성

1) 신속한 사업진행

• - 조합원간의 불화로 인한 사업지연 요소 제거 가능
• - 추진위→조합 절차 생략, 각종 회의 의결절차 생략 가능

2) 사업비 조달

• - 사업비의 100% 이내까지 신탁업자의 자금조달이 가능
• - 현금정산(매도청구), 이주비 등에 대한 자금조달이 가능 (금융투자협의회 선지급기준 개정검토)
• - 중소규모 시공사의 사업참여 원활, 소규모 정비사업 정상화를 통한 시장 활성화

3) 전문적 사업관리

• - 비전문적인 조합에 비해 부동산 개발 전문성이 있는 신탁업자의 사업관리 강화 가능
• - 신탁업자의 투명한 업무 진행을 통한 조합원(수익자)의 이익보호 가능
  (「신탁법」에 의한 수탁자의 책임부담, 「자본시장법」에 의한 금융투자업자의 규제 적용 및 금융감독당국의 관리ㆍ감독)

4) 사업의 안정성

• - 신탁개발시 사고율 감소를 통한 사업안정성이 확보되어 사회적 비용 절감 및 조합원 이익 보호 가능
• - 전체 주택사업의 사고율 12.18%에 비해 토지신탁사업 사고율은 4.58%임 (아래표 참조)

【사업주체별 사고율 비교표】

[자료 출처 : ‘부동산신탁업이 금융시장 및 주택시장 안정에 미치는 영향에 관한 연구’(2012. 4, 한국기업경영학회‘기업경영연구’ 제19권제2호)]
- 비교표 작성기준
1) 표본은 2007년~2011년까지의 주택분양사업(총 2,193개)을 대상 대한주택보증에서 사업주체별로 발급한 보증서내역을 토대로 함
2) 사업주체별 구분 : 일반사업자, 신탁, 시공(09년 기존 상위10개사), 조합(재개발/재건축)

정비사업의 신탁개발 구조도(예)

(사례1) 재신탁 활용

(사례2) 조합원 직접 신탁